Zbirke

Eminentna domena i vaše imanje na farmi

Eminentna domena i vaše imanje na farmi


We are searching data for your request:

Forums and discussions:
Manuals and reference books:
Data from registers:
Wait the end of the search in all databases.
Upon completion, a link will appear to access the found materials.

Napisao Gretchen Heim Olson

Mi Amerikanci smo se navikli na praktičnost. Naša hrana dolazi iz kutije, potrebne su nam trenutne veze s računalom i zaspimo noću u domovima u blizini trgovina, rekreacije i radnih mjesta.

Međutim, za hobi poljoprivrednike ta blizina može imati visoku cijenu: zadiranje u sve širenje urbane populacije oko nas. Naša noćna mora je kucanje na vrata; stoji ujak Sam, odjeven u zastrašujuću bauk, Eminent Domain.


© Diane Lackie


Jednom suha tema za pravnike i nekolicinu amatera ustavnih zastupnika, eminentna domena postala je vruća tema zabrinutih građana širom zemlje kada je Vrhovni sud Sjedinjenih Država donio presudu u slučaju Kelo protiv City of New London 2005. godine .

U Kelu je najviša pravosudna grana vlasti podržala višegodišnji pravni presedan priklopivši se lokalnim samoupravama u njihovom pravu da oduzmu zemljište radi korištenja koje koristi općini. U ovom urbanog urbanog slučaja, Suzette Kelo iz New Londona u državi Conn. Suočila se s gubitkom svoje male ružičaste kuće na vodi kako bi se mogle useliti tvrtke s višom poreznom osnovom - veliki je posao pobijedio.

U nedavnom slučaju u kojem su sudjelovali stanovnici sela, obitelj Halper iz Piscatawaya u državi New York borila se protiv deložacije sa svoje farme nakon što ju je grad zauzeo da bi razvio park na periferiji grada.


© Julie Walker

Političari i vlasnici kuća snažno su reagirali i na slučaj Kelo i na lokalne situacije poput Halperove. Amerikanci, šokirani time što bi lokalne vlasti mogle legitimno natjerati vlasnike imovine iz svojih domova u svrhu ekonomskog razvoja i rekreacije, vrše pritisak na državna zakonodavstva da ograniče slučajeve pljenidbe imovine u svojim izbornim jedinicama.

Stvarnost eminentne domene, međutim, vjerojatno neće uskoro nestati, pa bez obzira razmišljate li jednog dana o vlasništvu farme hobija ili već godinama živite na istoj površini, važno je razumjeti kako izbjeći eminentnu domenu i , ako je potrebno, kako odgovoriti na izazove svojih imovinskih prava.

Unce prevencije
"Unce prevencije vrijedi pola kilograma lijeka." Ne znamo je li ova izreka bila najvažnija u umu oca oca Benjamina Franklina kada je razmišljao o imovinskim pravima u ranim kolonijama. Međutim, dobar je savjet prilikom kupovine seoskog doma, posebno s obzirom na naglo rastuće stanovništvo širom Sjedinjenih Država.

Prema izvješćima Popisa stanovništva iz 2000. godine, stanovništvo zemlje je tijekom 1990-ih raslo više nego tijekom bilo kojeg drugog desetogodišnjeg razdoblja u američkoj povijesti, povećavajući se za oko 33 milijuna ljudi, uglavnom u zapadnim i južnim državama. Bilo je to i prvo desetljeće u kojem nijedna država nije opadala, a čak su i tradicionalno spore države poput Nebraske i Iowe zabilježile najveći porast od početka 20. stoljeća.

Dwain Fagerlund, Crookston, Minn., Odvjetnik koji je vodio mnoge slučajeve koji uključuju pitanja ruralnog zemljišta, kaže da ljudi koji žele boraviti u blizini urbanih područja, čak i malih zajednica, moraju predvidjeti rast u njihovom smjeru.

Odluči biti dobar građanin
Izbjegavanje eminentne domene zahtijeva više od mogućnosti angažiranja iskusnog odvjetnika kada je imovina ugrožena. Poljoprivrednici hobiji imaju koristi od edukacije o problemima rasta zajednice koji utječu na zemlju oko gradova i gradova, te predviđanju potencijalnih eminentnih problema s domenama.

Evo kratkog vodiča za dobro građanstvo:

  • Budi dobar susjed. Okupite se na kavi umjesto sukoba.
  • Glasajte na svim izborima.
  • Pratite lokalne vijesti putem medija i osobnih odnosa.
  • Upoznajte predstavnike odbora u vašoj lokalnoj vladajućoj općini (grad, selo, županija, župa, općina) i redovito razgovarajte s njima o problemima rasta.
  • Pazite i prisustvujte sastancima za informiranje javnosti o problemima koji utječu na obližnja područja. Istražite pozadinu, uključujući lokalne podzakonske akte i ustave.
  • Budite otvoreni za legitimne potrebe za rastom i pažljivo razmotrite prijedloge.
  • Nemojte pretpostavljati da su sve glasine istinite ili da su svi javni službenici korumpirani. Napravite pravnu domaću zadaću prije iznošenja optužbi ili sklapanja koalicija.
  • Saznajte više o planovima i pozicijama kandidata.

"Morate prihvatiti rizik", objašnjava. Prema nedavnom istraživanju urednika Hobby Farms, 46 posto ispitanika čitatelja živi u roku od 15 minuta od grada, što je daleko unutar dometa koji Fagerlund kaže da je najviše pogođen problemima širenja urbanih područja.

Pa kakvu bi domaću zadaću trebali raditi budući hobi poljoprivrednici prije potpisivanja ugovora o nekretninama? Prvo, kaže Fagerlund, budite sigurni da ćete osigurati dobrog trgovca nekretninama - onoga koji je educiran o problemima rasta. Agenti imaju stručna područja, pa prije nego što ugovorite ugovor s njima, saznajte koliko dugo žive u zajednici i koliko su upućeni u buduće razvojne planove. Dajte im do znanja da želite izbjeći potencijalne sukobe i zatražite da vas u skladu s tim vode.

Drugo, posjetite ured vladajuće općine u kojem biste željeli živjeti (selo, grad, grad, općina i županija) i zatražite da vidite karte koje se odnose na kratkoročne i dugoročne planove razvoja. Pažljivo pogledajte područje koje razmatrate, posebno ono što će ga okruživati, sjećajući se da otvoreni prostor možda neće takav ostati.

Većina dužnosnika, poput gradskih i županijskih inženjera i regulatora zona, rado odgovaraju na pitanja i cijene građane koji istražuju prije kupnje nekretnine. Fagerlund priznaje da je unatoč promjenama u praksi nekretnina koje štite kupca, vodeće pravno načelo i dalje upozorenje emptor ili "kupac se čuvaj", posebno kada su važne informacije lako dostupne u javnim evidencijama. Ukratko, vlasnik imovine u konačnici je odgovoran za odluke o kupnji imovine, a ne vlada ili programeri.

Zatim dobro razgledajte potencijalno imanje hobi farme. Vozite se oko mjesta najmanje pet kilometara i uočite bilo kakve znakove razvoja. Vidite li u blizini područne jedinice? Anketni radnici ili oprema? Novi vatrogasni hidranti na seoskoj cesti ili svježe asfaltiranim cestama dolaze u slijepu ulicu na poljoprivrednom polju? Obavezno potražite pogled, jer ćelijski tornjevi, stupovi za pomoćne uređaje, transformatori i generatori vjetra mogu dati naznake o budućim planovima za to područje.

Također, pročitajte lokalne novine prije, za vrijeme i nakon potrage za seoskim imanjem. Gotovo sve javne informacije o razvojnim planovima objavljuju se u medijima; često je to jedini način na koji stanovnici saznaju za rast u svojim zajednicama. Odvojite vrijeme i za čitanje pitanja, jer se relevantne činjenice često objavljuju u tisku godinu dana ili više prije nego što stvarni razvoj započne.

Prirodno, susjedi će također biti zreli izvori informacija o tom području, pogotovo ako se rade neki kontroverzni planovi. Zapamtite, ljudi pod utjecajem budućeg razvoja obično imaju jaka mišljenja i glasine se šire, pa provjerite činjenice kod lokalnih vlasti prije donošenja konačne odluke.

Ne baš prijateljsko nebo
Suprug i ja saznali smo iz prve ruke o eminentnim pregovorima o domeni kada se poboljšavao aerodrom u blizini naše kuće i kad je susjedni grad počeo "oduzimati" zračni prostor iznad kuća u pogođenom području. Neki su unajmili odvjetnike, drugi su odlučili čuti detalje prije nego što plate pravnu naknadu. Odlučili smo postaviti puno pitanja i uživali smo u razgovoru s pregovaračem kojeg je grad unajmio. Na našem prvom sastanku, uz kavu, rekao nam je o procesu i zajedno smo se našalili oko njegove prve ponude za naknadu, 1 USD.

Kako je vrijeme prolazilo, a legitimne ponude davane i prihvaćene, pažljivo smo slušali mlin za glasine. Većina susjeda rado je dijelila informacije koje su svima uštedjele vrijeme i novac. Na kraju smo svi morali slijediti nekoliko ograničenja na travnjačkim strukturama i drveću, a služba za avigaciju trajno je stavljena na naslove naših posjeda. Također smo dobili poštenu financijsku naknadu i nismo trošili novac na honorare odvjetnika.

Kasnije je naš dom prodan mladom paru koji nije zabrinut za planove zračne luke. Danas smo visoko na brdu i gledamo kako u blizini niču kuće. Možda ćemo opet razgovarati s dužnosnicima. A možda će i to ispasti dobro.

I na kraju, kada pronađete hobi farmu koja odgovara vašim potrebama, temeljito istražite naslov nekretnine. Fagerlund toplo preporučuje kupcima da naslovne radove obavlja odvjetnik za nekretnine, a ne financijska institucija, kako bi se održao najbolji interes vlasnika kuće. To je vitalno, kaže, jer mnogi eminentni problemi s domenom s kojima se suočavaju stanovnici farmi ne uključuju njihove domove, već zemlju oko njih. Na primjer, Zakon o močvarama iz 1985. godine nalaže služnosti na privatnom vlasništvu radi olakšavanja očuvanja divljih životinja. Vlada također može legitimno oduzeti zemljište radi poboljšanja željeznica, komunalne infrastrukture, vode i odvodnje te privatnih i javnih usluga poput tornjeva za mobitele, plinovoda, vjetroelektrana i rekreacijskih sadržaja.

Vlasnici nekretnina u krugu od nekoliko kilometara od zračnih luka također bi trebali znati da zrak iznad njih podliježe eminentnim ograničenjima domena. Službe za zrakoplovstvo mora se kupiti kad god dodatne ili produžene staze stvaraju nove obrasce prilaza zrakoplova nad domovima. Aerodromske služnosti daju zračnoj luci pravo na neometan zračni prostor iznad posjeda i pravo stvaranja buke, prašine itd. U vezi s letom zrakoplova.

Također im daje pravo zabraniti određena svjetla, elektromagnetske signale i korištenje zemljišta koje bi moglo privući ptice. Rano, Fagerlund potiče, "razgovarajte sa svojim odvjetnikom o svojim namjerama za imovinu kako biste bili sigurni da u naslovu nema ničega što bi predstavljalo problem."

Borbena gradska vijećnica
Čak i uz najbolju namjeru i puno priprema, privatni pregovarači o ugovorima, koje je angažirala vlada, još uvijek mogu nazvati, spremni ponuditi dolar ili dva (doslovno) za privilegiju rušenja vašeg doma ili dodavanja služnosti vlasništvu vaše imovine .

Fagerlund savjetuje vlasnike domova, od samog početka, da s poštovanjem poslušaju početnu vladinu ponudu, čak i ako su emocije narasle. Mnogi vlasnici kuća "postaju zlobni", kaže, što ne pomaže u radu na najboljem mogućem ishodu. Uspoređuje poslovanje s vladom u eminentnim domenskim slučajevima s posjetom vašem lokalnom uredu Odjela za motorna vozila. "Osoba iz motornih vozila neće učiniti više za vas ako se naljutite." Pitanja vlasništva nad kućom mogu biti duboko osobna za vlasnika kuća, priznaje Fagerlund, ali za birokrate nisu. Stoga, kaže, budite pristojni i profesionalni tijekom svih komunikacija.

Njegova je druga preporuka, ako je potrebno, angažiranje odvjetnika s velikim iskustvom u eminentnim pitanjima domene. Kada projekti utječu na nekoliko vlasnika zemljišta, Fagerlund ih potiče da brzo organiziraju susjede i udruže resurse kako bi nadoknadili troškove zadržavanja pravnih usluga. Odvjetnici s odgovarajućom stručnošću sposobni su istražiti pojedinačnu situaciju i istražiti probleme iz više različitih kutova, kaže on. Prema njegovom iskustvu, ponekad jednostavne činjenice o nekretnini mogu biti kobne za pitanje služnosti i vjeruje da je trošenje novca na pravnog savjetnika vrijedno truda i troškova. "Postoji li znanstveni razlog zašto to ovdje ne bi trebalo raditi?" jedno je od najboljih pitanja koje odvjetnik može postaviti, kaže.

Međutim, priznaje Fagerlund, eminentni postupci na domeni gotovo nikada ne odustaju zbog prigovora vlasnika imovine, čak i kad su u pitanju odvjetnici. Njegov treći korak uključuje angažiranje najboljeg procjenitelja koji novac može kupiti. Kaže da netko s bogatim iskustvom u eminentnim problemima domene, kao i vrijednostima imovine, može iznaći snažna, a ponekad i pametna rješenja za probleme kompenzacije. "Ima mjesta za kreativnost", priznaje.

No, vlasnicima imovine očito kaže da ne očekuju dodatne novce za "bol i patnju" ili druge okolnosti koje nisu izravno povezane s vrijednošću imovine. "Za to vam se ne vraća novac."

Kad se, napokon, prikupe sve činjenice i započnu pregovori o nagodbi, vrijeme je da postanete dobar slušatelj. Vlasnici nekretnina zainteresirani su za detalje dogovora, pa se opustite i čujte što se govori na sastanku s predstavnicima vlade. Ne bojte se postavljati pitanja, ali izbjegavajte optužbe i rasprave. Osoba koja se sastaje s vama nije ona s kojom se ne slažete, već samo "glasnik"; neće moći učinkovito odgovoriti na bilo kakve političke ili osobne nedoumice. Također, budite srdačni s drugima koji bi mogli biti pogođeni istom vladinom plijenom jer iz njihovih iskustava s pregovaračima možete prikupiti značajne i korisne informacije.

Sva politika je lokalna
Većina vlasnika domova koji su suočeni s oduzimanjem imovine putem eminentne domene smatraju da po tom pitanju nisu imali pravo glasa. Međutim, sudovi na svim razinama stali su uz pravo lokalne vlasti da utvrdi što je najbolje za zajednicu, što znači da su političari u vašem okrugu u konačnici odgovorni za odluke eminentnih domena.

Svi bi građani tada trebali ostvariti pravo glasa na lokalnim izborima i postati upoznati s kandidatima koji se kandidiraju. Birači bi također trebali očekivati ​​odgovornost nositelja dužnosti nakon što su izabrani, a zatim ih podržati u ponovnom izboru ili uskratiti potporu na temelju njihovog predstavljanja. Političari koji ostanu bez posla nakon odobravanja nepopularnih događaja stvorili su presedan za one koji slijede.

Kako stanovništvo Sjedinjenih Država raste, izbjegavanje i odgovarajuće upravljanje eminentnim problemima domene i dalje će biti primarna briga poljoprivrednika hobija diljem Sjedinjenih Država. Najbolji način za mudru borbu i osvajanje eminentne domene je napraviti domaću zadaću, dobro odabrati imovinu i postati aktivni Amerikanac s pravom glasa.

O autoru: Gretchen Olson piše sa svoje hobi farme na vrhu grebena u sjevernom središnjem Illinoisu.

Ovaj se članak prvi put pojavio u broju siječanj / veljača 2007 Hobi farme časopis. Pretplatite se na hobi farme na mreži>


Gledaj video: Eminent Domain - Full Video (Svibanj 2022).